Mida tähendab Tenerifele kinnisvara ostmisel NIE number, arras-leping, notaritehing, ITP maks, VV registreering ja Hispaania kinnistusregister? See juhend selgitab samm-sammult kogu ostuprotsessi ning toob välja peamised riskid, kulud ja kontrollpunktid enne ostuotsuse tegemist.
Kõigepealt määra ostu eesmärk: Tenerifele kolimine, pikaajaliselt väljarentimine ehk üürimine, lühiajaline väljaüürimine ehk puhkusemajutuse pakkumine või lihtsalt kapitali paigutamine. See mõjutab nii finantseerimist, maksustamist kui objekti valikut.
Pane paika eelarve ning arvesta lisaks ligikaudu 8–12% ostuhinnast tehingukuludeks: maksud, notar, register, jurist ja pank.
Otsusta, kas ostad kinnisvara eraisikuna või juriidilise isikuna. See mõjutab samuti maksustamist, aruandlust ja hilisemat vara haldamist.
Taotle NIE. NIE ehk Número de Identificación de Extranjero on välismaalase isikukood Hispaanias. Seda on vaja kinnisvara ostmiseks, maksude tasumiseks, pangatoiminguteks ja notariaalseks tehinguks.
NIE taotlemiseks on tavaliselt vaja:
Taotluse saab esitada Hispaania konsulaadis või Hispaanias kohapeal Policía Nacionali või Oficina de Extranjería kaudu.
NIE peab olema olemas hiljemalt notaritehingu ajaks.
Hispaania pangakonto ei ole kinnisvara soetamisel formaalselt kohustuslik, kuid kinnisvara omanikuna Hispaanias ei ole sellest niiukuinii pääsu, et maksta arveid jne.
Pank võib küsida:
Kui plaanid kasutada laenu, taotle enne objekti valimist esmane laenuotsus.
Mitteresidentidele pakutakse tavaliselt finantseerimist umbes 60–70% ulatuses kinnisvara väärtusest, kuid tingimused sõltuvad pangast ja ostja profiilist.
Koosta lühinimekiri piirkondadest ja objektidest.
Vali sõltumatu jurist, kes esindab ostja huve. Müüja maakler, müüja jurist ja notar ei ole ostja esindajad.
Kui ostja ei viibi pidevalt Tenerifel, võib olla mõistlik anda juristile notariaalne volitus.
Enne siduvate dokumentide allkirjastamist tuleb kontrollida:
Kontrolli, et registri- ja katastriandmed vastaksid tegelikule olukorrale.
Sobiva objekti leidmisel sõlmitakse sageli reservatsioonileping ehk Contrato de Reserva.
Lepingus peaks olema kirjas:
Reservatsioonitasu tuleks maksta ainult juristi, notari või usaldusväärse vahendaja kaudu.
Due diligence tähendab ostueelseid õiguslikke, tehnilisi ja maksualaseid kontrolle.
Enne arras-lepingu sõlmimist tuleks lõpetada kõik olulised kontrollid.
Jurist peaks üle kontrollima:
Laenuga ostu korral peaks enne arras-lepingut olema olemas panga põhimõtteline laenuotsus.
Arras-leping ehk Contrato de Arras on tavaliselt esimene siduv ostuleping.
Arras tähendab käsiraha. Tavapärase arras penitenciales skeemi puhul jääb ostja loobumisel deposiit müüjale. Kui loobub müüja, peab ta tagastama deposiidi kahekordselt.
Lepingus peavad olema vähemalt:
Tüüpiline deposiit on umbes 5–10% ostuhinnast.
Deposiit tuleks maksta alles pärast juristi heakskiitu.
Enne notarisse minekut kontrolli, et olemas oleksid:
Kui kasutatakse hüpoteeklaenu, tuleb notaritehing kooskõlastada pangaga.
Lepi eelnevalt kokku makseviis: pangatšekk või pangaülekanne.
Jurist peaks kontrollima, et kõik müüja kohustused oleksid notariaktis kajastatud.
Notaris allkirjastatakse ostu-müügileping ehk Escritura Pública de Compraventa.
Escritura on notariaalne dokument, millega omand üle antakse.
Kui kasutatakse laenu, allkirjastatakse ka hüpoteegileping.
Ostja peab lepingu sisust aru saama. Vajadusel tuleb kasutada tõlki või juristi abi.
Pärast allkirjastamist toimub ostuhinna tasumine ning võtmete üleandmine.
Pärast notaritehingut tuleb tasuda tehinguga seotud maksud.
Kasutatud kinnisvara puhul rakendub tavaliselt ITP ehk Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. See on vara ülemineku maks.
Uusarenduse puhul rakendub tavaliselt IGIC ehk Kanaari saarte käibemaks ning AJD ehk dokumenteeritud õigustoimingute maks.
Maksud tuleb deklareerida ja tasuda seaduses ettenähtud tähtaja jooksul.
Plusvalía on kohaliku omavalitsuse maks maa väärtuse kasvu pealt. Tavapraktikas tasub selle müüja, kuid see tuleb lepingus üle kontrollida.
Pärast maksude tasumist esitatakse dokumendid kinnistusregistrisse ehk Registro de la Propiedad.
Registrikanne võtab tavaliselt mitu nädalat.
Protsessi lõppedes väljastatakse uuendatud registriväljavõte, mis kinnitab omandiõigust.
Pärast ostu tuleb ümber vormistada:
Teavita omanike kogukonda omanikuvahetusest.
Sea sisse püsikorraldused kogukonna tasude ja kohalike maksude tasumiseks.
Säilita kõik tehinguga seotud dokumendid.
VV ehk Vivienda Vacacional on Kanaari saartel kasutatav registreeritud turismimajutuse vorm.
Kontrolli enne ostu kirjalikult, kas konkreetne aadress ja katastriüksus sobivad turismirendiks.
Lase juristil kontrollida:
Kontrolli, kas objektil on olemas VV registreering ning kas selle kasutamine või ülekandmine on võimalik.
Uuri omanike kogukonna põhikirja. Mõnes majas on turismirent keelatud või piiratud.
Kontrolli, kas vajalikud on:
Veendu, et saad täita külaliste registreerimise ja aruandluse kohustusi.
Kontrolli enne ostu maksustamist, registreerimiskohustusi ja võimalikke lisakulusid.
Ära osta kinnisvara eeldusel, et VV luba õnnestub hiljem kindlasti saada.
Tee läbi tavapärane õiguslik kontroll:
Hinda objekti pikaajalise üüri seisukohast:
Kontrolli kasutusloa olemasolu.
Koosta üürileping juristi abil.
Lepingus peaksid olema määratud:
Arvesta, et Hispaania pikaajalise üüri regulatsioon annab üürnikule märkimisväärse kaitse.
Planeeri maksustamine enne esimese üürniku leidmist.
Säilita kõik kuludokumendid, lepingud ja maksetõendid.
| Teema | VV – turismirent | Pikaajaline üür |
|---|---|---|
| Õiguslik raamistik | Turismirenti reguleerivad eraldi turismi- ja kohalikud õigusaktid. | Reguleeritud Hispaania üüriseadusega ehk LAU. |
| Registreerimine | Vajalik VV registreering ja kehtivate nõuete täitmine. | Tavaliselt eraldi turismiregistreerimist ei nõuta. |
| Asukoha piirangud | Võivad kehtida omavalitsuse või planeeringu piirangud. | Üldjuhul selliseid piiranguid ei ole. |
| Omanike ühistu roll | Võib piirata või keelata turismirendi. | Tavaliselt pikaajalist üürimist ei keelata. |
| Külaliste registreerimine | Kohustuslik külaliste andmete registreerimine ja aruandlus. | Tavaliselt puudub vastav kohustus. |
| Halduskoormus | Kõrge. Vajalik pidev külaliste vahetus, koristus ja suhtlus. | Madal. Üks üürnik pikemaks perioodiks. |
| Täituvus | Sõltub hooajast ja turuolukorrast. | Üldjuhul stabiilsem. |
| Tulu potentsiaal | Võib olla kõrgem. | Tavaliselt madalam, kuid stabiilsem. |
| Kulud | Suuremad koristus-, hooldus- ja halduskulud. | Tavaliselt väiksemad jooksvad kulud. |
| Regulatiivne risk | Kõrgem. Reeglid võivad muutuda. | Madalam. |
| Paindlikkus omanikule | Kõrge. Vara saab kasutada ka ise. | Madalam. Üürileping piirab omaniku võimalusi. |
| Maksustamine | Sõltub tegevuse vormist ja osutatavatest teenustest. | Üüritulu maksustatakse tavapärase üürituluna. |
| Aruandluskohustused | Rohkem registreerimis- ja aruandluskohustusi. | Vähem bürokraatiat. |
| Sobib kellele | Omanikule, kes soovib maksimeerida tootlust ja tegeleda aktiivselt haldamisega. | Omanikule, kes eelistab stabiilsust ja väiksemat halduskoormust. |
| Peamine risk | Regulatsioonide muutumine ja täituvuse kõikumine. | Probleemne üürnik ja piiratud paindlikkus lepingu ajal. |
Asukoht: Buenos Aires–Chamberí–Las Moraditas, Santa Cruz de Tenerife
Suurus: 59 m²
Toad: 3 magamistuba
Üks odavama hinnatasemega kortereid Tenerife pealinna piirkonnas. Sobib eelkõige alaliseks elamiseks või pikaajalise üüri investeeringuks. Tegemist ei ole turismipiirkonnaga.
Asukoht: Tabaiba, El Rosario
Suurus: 46 m²
Lisad: parkimiskoht
Väike stuudiokorter Tenerife idaosas. Tabaiba asub Santa Cruzi lähedal ning sobib inimesele, kes otsib pigem kohalikku elukeskkonda kui lõunaranniku kuurordipiirkonda.
Asukoht: San Fernando, Puerto de la Cruz
Suurus: 33 m²
Lisad: bassein, lift
Renoveeritud stuudiokorter põhjaranniku kuurortlinnas. Puerto de la Cruz on vanema turismitraditsiooniga piirkond, kus kinnisvara hinnatase on üldiselt madalam kui Costa Adeje ümbruses.
Asukoht: Playa Paraíso
Suurus: 82 m² + 15 m² terrass
Toad: 2 magamistuba
Keskmise hinnaklassi korter Tenerife lõunaosas. Playa Paraíso asub Costa Adeje lähedal ning on piirkond, kus ostuhind sõltub tugevalt kompleksist, vaatest ja kinnisvara seisukorrast.
Asukoht: Costa Adeje
Suurus: 600 m²
Toad: 8 magamistuba
Luksusklassi villa Tenerife lõunaosas. Costa Adeje on saare üks kallimaid piirkondi, kus hinnataset mõjutavad vaated ookeanile, krundi suurus, privaatsus ja kinnistu seisukord.
“`