Mida tähendab Tenerifel kinnisvara ostmisel NIE number, arras-leping, notaritehing, ITP maks, VV registreering ja Hispaania kinnistusregister? See juhend selgitab samm-sammult kogu ostuprotsessi ning toob välja peamised riskid, kulud ja kontrollpunktid enne ostuotsuse tegemist.
Kõigepealt määra ostu eesmärk (kolimine, pikaajaline üür, lühiajaline üür või kapitali paigutamine). See mõjutab finantseerimist, maksustamist ja objekti valikut.
Pane paika eelarve ning arvesta lisaks ligikaudu 8–12% ostuhinnast tehingukuludeks (maksud, notar, register, jurist, pank).
Otsusta, kas ostad kinnisvara eraisikuna või juriidilise isikuna. See mõjutab maksustamist, aruandlust ja hilisemat vara haldamist.
Taotle NIE-d (Número de Identificación de Extranjero). NIE on kohustuslik kõigile välismaalastele, kes ostavad Hispaanias kinnisvara.
NIE taotlemiseks on tavaliselt vaja:
– kehtivat passi;
– vormi EX-15;
– tasutud riigilõivu (Modelo 790, kood 012);
– põhjendust (näiteks kinnisvara ost).
Taotluse saab esitada Hispaania konsulaadis või Hispaanias kohapeal Policía Nacionali või Oficina de Extranjería kaudu.
NIE peab olema olemas hiljemalt notaritehingu ajaks.
Ava Hispaania pangakonto. See lihtsustab maksude, kommunaalmaksete ja võimaliku laenu teenindamist.
Pank võib küsida:
– passi;
– NIE-d või NIE taotluse tõendit;
– sissetulekut tõendavaid dokumente;
– maksudeklaratsioone;
– pangaväljavõtteid;
– töölepingut või ettevõtlust tõendavaid dokumente.
Kui plaanid kasutada laenu, taotle enne objekti valimist esmane laenuotsus.
Mitteresidentidele pakutakse tavaliselt finantseerimist umbes 60–70% ulatuses kinnisvara väärtusest, kuid tingimused sõltuvad pangast ja ostja profiilist.
Koosta lühinimekiri piirkondadest ja objektidest.
Vali sõltumatu jurist, kes esindab sinu huve.
Kui ei viibi pidevalt Tenerifel, võib olla mõistlik anda juristile notariaalne volitus.
Enne siduvate dokumentide allkirjastamist lase juristil kontrollida:
– Nota Simple Informativa (registriväljavõte);
– omanikku;
– hüpoteeke;
– areste;
– servituute;
– ehituslikku ja urbanistlikku olukorda;
– kasutusluba;
– kogukonna tasusid;
– võimalikke võlgnevusi;
– kohalike maksude tasumist.
Kontrolli, et registri- ja katastriandmed vastaksid tegelikule olukorrale.
Sobiva objekti leidmisel sõlmitakse tavaliselt reservatsioonileping (Contrato de Reserva).
Lepingus peaks olema kirjas:
– ostuhind;
– objekti kirjeldus;
– reservatsiooniperiood;
– reservatsioonitasu suurus;
– reservatsioonitasu tagastamise tingimused.
Reservatsioonitasu tuleks maksta ainult juristi või usaldusväärse vahendaja kaudu.
Enne arras-lepingu sõlmimist tuleks lõpetada kõik olulised kontrollid.
Jurist peaks üle kontrollima:
– värske Nota Simple;
– omaniku õigused;
– võimalikud võlad;
– kogukonna kinnitused;
– maksude olukorra;
– vajadusel tehnilise ülevaatuse.
Laenuga ostu korral peaks enne arras-lepingut olema olemas panga põhimõtteline laenuotsus.
Arras-leping (Contrato de Arras) on tavaliselt esimene siduv ostuleping.
Lepingus peavad olema vähemalt:
– ostuhind;
– maksegraafik;
– deposiidi suurus;
– notaritehingu kuupäev;
– müüdava vara täpne kirjeldus;
– inventari loetelu;
– sanktsioonid lepingu rikkumise korral.
Tüüpiline deposiit on umbes 5–10% ostuhinnast.
Tavapärase arras penitenciales skeemi puhul:
– ostja loobumisel jääb deposiit müüjale;
– müüja loobumisel tagastatakse deposiit ostjale kahekordselt.
Deposiiit tuleks maksta alles pärast juristi heakskiitu.
Enne notarisse minekut kontrolli, et olemas oleksid:
– pass;
– NIE;
– arras-leping;
– panga dokumendid;
– volikirjad (vajadusel).
Kui kasutatakse hüpoteeklaenu, tuleb notaritehing kooskõlastada pangaga.
Lepi eelnevalt kokku makseviis:
– pangatšekk;
– pangaülekanne.
Jurist peaks kontrollima, et kõik müüja kohustused oleksid notariaktis kajastatud.
Notaris allkirjastatakse ostu-müügileping (Escritura Pública de Compraventa).
Kui kasutatakse laenu, allkirjastatakse ka hüpoteegileping.
Veendu, et mõistad lepingu sisu täielikult. Vajadusel kasuta tõlki või juristi abi.
Pärast allkirjastamist toimub ostuhinna tasumine ning võtmete üleandmine.
Pärast notaritehingut tuleb tasuda tehinguga seotud maksud.
Kasutatud kinnisvara puhul rakendub tavaliselt ITP.
Uusarenduse puhul rakendub tavaliselt IGIC ja AJD.
Maksud tuleb deklareerida ja tasuda seaduses ettenähtud tähtaja jooksul.
Tavapraktikas tasub plusvalía müüja, kuid see tuleb lepingus üle kontrollida.
Pärast maksude tasumist esitatakse dokumendid kinnistusregistrisse (Registro de la Propiedad).
Registrikanne võtab tavaliselt mitu nädalat.
Protsessi lõppedes väljastatakse uuendatud registriväljavõte, mis kinnitab omandiõigust.
Vormista ümber:
– elekter;
– vesi;
– internet;
– muud kommunaalteenused.
Teavita omanike kogukonda omanikuvahetusest.
Sea sisse püsikorraldused kogukonna tasude ja kohalike maksude tasumiseks.
Säilita kõik tehinguga seotud dokumendid.
Kontrolli enne ostu kirjalikult, kas konkreetne aadress ja katastriüksus sobivad turismirendiks.
Lase juristil kontrollida:
– kehtivad piirangud;
– võimalikud moratooriumid;
– kohaliku omavalitsuse nõuded;
– planeeringulised piirangud.
Kontrolli, kas objektil on olemas VV registreering ning kas selle kasutamine või ülekandmine on võimalik.
Uuri omanike kogukonna põhikirja.
Mõnes majas on turismirent keelatud või piiratud.
Kontrolli, kas vajalikud on:
– kasutusluba;
– energiamärgis;
– muud tehnilised dokumendid;
– võimalik tegevusluba.
Veendu, et saad täita külaliste registreerimise ja aruandluse kohustusi.
Kontrolli enne ostu maksustamist, registreerimiskohustusi ja võimalikke lisakulusid.
Ära osta kinnisvara eeldusel, et VV luba õnnestub hiljem kindlasti saada.
Tee läbi tavapärane õiguslik kontroll:
– registriväljavõte;
– koormatised;
– urbanistlik olukord;
– kogukonna võlad;
– maksuvõlad.
Hinda objekti pikaajalise üüri seisukohast:
– asukoht;
– transpordiühendused;
– elamiskõlblikkus;
– püsikulud.
Kontrolli kasutusloa olemasolu.
Koosta üürileping juristi abil.
Lepingus peaksid olema määratud:
– tagatisraha;
– kulude jaotus;
– inventar;
– remondikohustused;
– lõpetamise tingimused.
Arvesta, et Hispaania pikaajalise üüri regulatsioon annab üürnikule märkimisväärse kaitse.
Planeeri maksustamine enne esimese üürniku leidmist.
Säilita kõik kuludokumendid, lepingud ja maksetõendid.
| Teema | VV – turismirent (Vivienda Vacacional) | Pikaajaline üür |
|---|---|---|
| Õiguslik raamistik | Turismirenti reguleerivad eraldi turismi- ja kohalikud õigusaktid. | Reguleeritud Hispaania üüriseadusega (LAU). |
| Registreerimine | Vajalik VV registreering ja kehtivate nõuete täitmine. | Tavaliselt eraldi turismiregistreerimist ei nõuta. |
| Asukoha piirangud | Võivad kehtida omavalitsuse või planeeringu piirangud. | Üldjuhul selliseid piiranguid ei ole. |
| Omanike ühistu roll | Võib piirata või keelata turismirendi. | Tavaliselt pikaajalist üürimist ei keelata. |
| Külaliste registreerimine | Kohustuslik külaliste andmete registreerimine ja aruandlus. | Tavaliselt puudub vastav kohustus. |
| Halduskoormus | Kõrge. Vajalik pidev külaliste vahetus, koristus ja suhtlus. | Madal. Üks üürnik pikemaks perioodiks. |
| Täituvus | Sõltub hooajast ja turuolukorrast. | Üldjuhul stabiilsem. |
| Tulu potentsiaal | Võib olla kõrgem. | Tavaliselt madalam, kuid stabiilsem. |
| Kulud | Suuremad koristus-, hooldus- ja halduskulud. | Tavaliselt väiksemad jooksvad kulud. |
| Regulatiivne risk | Kõrgem. Reeglid võivad muutuda. | Madalam. |
| Paindlikkus omanikule | Kõrge. Vara saab kasutada ka ise. | Madalam. Üürileping piirab omaniku võimalusi. |
| Maksustamine | Sõltub tegevuse vormist ja osutatavatest teenustest. | Üüritulu maksustatakse tavapärase üürituluna. |
| Aruandluskohustused | Rohkem registreerimis- ja aruandluskohustusi. | Vähem bürokraatiat. |
| Sobib kellele | Omanikule, kes soovib maksimeerida tootlust ja tegeleda aktiivselt haldamisega. | Omanikule, kes eelistab stabiilsust ja väiksemat halduskoormust. |
| Peamine risk | Regulatsioonide muutumine ja täituvuse kõikumine. | Probleemne üürnik ja piiratud paindlikkus lepingu ajal. |
Asukoht: Buenos Aires–Chamberí–Las Moraditas, Santa Cruz de Tenerife
Suurus: 59 m²
Toad: 3 magamistuba
Üks odavama hinnatasemega kortereid Tenerife pealinna piirkonnas. Sobib eelkõige alaliseks elamiseks või pikaajalise üüri investeeringuks. Tegemist ei ole turismipiirkonnaga.
Asukoht: Tabaiba, El Rosario
Suurus: 46 m²
Lisad: parkimiskoht
Väike stuudiokorter Tenerife idaosas. Tabaiba asub Santa Cruzi lähedal ning sobib inimesele, kes otsib pigem kohalikku elukeskkonda kui lõunaranniku kuurordipiirkonda.
Asukoht: San Fernando, Puerto de la Cruz
Suurus: 33 m²
Lisad: bassein, lift
Renoveeritud stuudiokorter põhjaranniku kuurortlinnas. Puerto de la Cruz on vanema turismitraditsiooniga piirkond, kus kinnisvara hinnatase on üldiselt madalam kui Costa Adeje ümbruses.
Asukoht: Playa Paraíso
Suurus: 82 m² + 15 m² terrass
Toad: 2 magamistuba
Keskmise hinnaklassi korter Tenerife lõunaosas. Playa Paraíso asub Costa Adeje lähedal ning on piirkond, kus ostuhind sõltub tugevalt kompleksist, vaatest ja kinnisvara seisukorrast.
Asukoht: Costa Adeje
Suurus: 600 m²
Toad: 8 magamistuba
Luksusklassi villa Tenerife lõunaosas. Costa Adeje on saare üks kallimaid piirkondi, kus hinnataset mõjutavad vaated ookeanile, krundi suurus, privaatsus ja kinnistu seisukord.
Mida tähendab Tenerifel kinnisvara ostmisel NIE number, arras-leping, notaritehing, ITP maks, VV registreering ja Hispaania kinnistusregister? See juhend selgitab samm-sammult kogu ostuprotsessi ning toob välja peamised riskid, kulud ja kontrollpunktid enne ostuotsuse tegemist.
Kõigepealt määra ostu eesmärk (kolimine, pikaajaline üür, lühiajaline üür või kapitali paigutamine). See mõjutab finantseerimist, maksustamist ja objekti valikut.
Pane paika eelarve ning arvesta lisaks ligikaudu 8–12% ostuhinnast tehingukuludeks (maksud, notar, register, jurist, pank).
Otsusta, kas ostad kinnisvara eraisikuna või juriidilise isikuna. See mõjutab maksustamist, aruandlust ja hilisemat vara haldamist.
Taotle NIE-d (Número de Identificación de Extranjero). NIE on kohustuslik kõigile välismaalastele, kes ostavad Hispaanias kinnisvara.
NIE taotlemiseks on tavaliselt vaja:
– kehtivat passi;
– vormi EX-15;
– tasutud riigilõivu (Modelo 790, kood 012);
– põhjendust (näiteks kinnisvara ost).
Taotluse saab esitada Hispaania konsulaadis või Hispaanias kohapeal Policía Nacionali või Oficina de Extranjería kaudu.
NIE peab olema olemas hiljemalt notaritehingu ajaks.
Ava Hispaania pangakonto. See lihtsustab maksude, kommunaalmaksete ja võimaliku laenu teenindamist.
Pank võib küsida:
– passi;
– NIE-d või NIE taotluse tõendit;
– sissetulekut tõendavaid dokumente;
– maksudeklaratsioone;
– pangaväljavõtteid;
– töölepingut või ettevõtlust tõendavaid dokumente.
Kui plaanid kasutada laenu, taotle enne objekti valimist esmane laenuotsus.
Mitteresidentidele pakutakse tavaliselt finantseerimist umbes 60–70% ulatuses kinnisvara väärtusest, kuid tingimused sõltuvad pangast ja ostja profiilist.
Koosta lühinimekiri piirkondadest ja objektidest.
Vali sõltumatu jurist, kes esindab sinu huve.
Kui ei viibi pidevalt Tenerifel, võib olla mõistlik anda juristile notariaalne volitus.
Enne siduvate dokumentide allkirjastamist lase juristil kontrollida:
– Nota Simple Informativa (registriväljavõte);
– omanikku;
– hüpoteeke;
– areste;
– servituute;
– ehituslikku ja urbanistlikku olukorda;
– kasutusluba;
– kogukonna tasusid;
– võimalikke võlgnevusi;
– kohalike maksude tasumist.
Kontrolli, et registri- ja katastriandmed vastaksid tegelikule olukorrale.
Sobiva objekti leidmisel sõlmitakse tavaliselt reservatsioonileping (Contrato de Reserva).
Lepingus peaks olema kirjas:
– ostuhind;
– objekti kirjeldus;
– reservatsiooniperiood;
– reservatsioonitasu suurus;
– reservatsioonitasu tagastamise tingimused.
Reservatsioonitasu tuleks maksta ainult juristi või usaldusväärse vahendaja kaudu.
Enne arras-lepingu sõlmimist tuleks lõpetada kõik olulised kontrollid.
Jurist peaks üle kontrollima:
– värske Nota Simple;
– omaniku õigused;
– võimalikud võlad;
– kogukonna kinnitused;
– maksude olukorra;
– vajadusel tehnilise ülevaatuse.
Laenuga ostu korral peaks enne arras-lepingut olema olemas panga põhimõtteline laenuotsus.
Arras-leping (Contrato de Arras) on tavaliselt esimene siduv ostuleping.
Lepingus peavad olema vähemalt:
– ostuhind;
– maksegraafik;
– deposiidi suurus;
– notaritehingu kuupäev;
– müüdava vara täpne kirjeldus;
– inventari loetelu;
– sanktsioonid lepingu rikkumise korral.
Tüüpiline deposiit on umbes 5–10% ostuhinnast.
Tavapärase arras penitenciales skeemi puhul:
– ostja loobumisel jääb deposiit müüjale;
– müüja loobumisel tagastatakse deposiit ostjale kahekordselt.
Deposiiit tuleks maksta alles pärast juristi heakskiitu.
Enne notarisse minekut kontrolli, et olemas oleksid:
– pass;
– NIE;
– arras-leping;
– panga dokumendid;
– volikirjad (vajadusel).
Kui kasutatakse hüpoteeklaenu, tuleb notaritehing kooskõlastada pangaga.
Lepi eelnevalt kokku makseviis:
– pangatšekk;
– pangaülekanne.
Jurist peaks kontrollima, et kõik müüja kohustused oleksid notariaktis kajastatud.
Notaris allkirjastatakse ostu-müügileping (Escritura Pública de Compraventa).
Kui kasutatakse laenu, allkirjastatakse ka hüpoteegileping.
Veendu, et mõistad lepingu sisu täielikult. Vajadusel kasuta tõlki või juristi abi.
Pärast allkirjastamist toimub ostuhinna tasumine ning võtmete üleandmine.
Pärast notaritehingut tuleb tasuda tehinguga seotud maksud.
Kasutatud kinnisvara puhul rakendub tavaliselt ITP.
Uusarenduse puhul rakendub tavaliselt IGIC ja AJD.
Maksud tuleb deklareerida ja tasuda seaduses ettenähtud tähtaja jooksul.
Tavapraktikas tasub plusvalía müüja, kuid see tuleb lepingus üle kontrollida.
Pärast maksude tasumist esitatakse dokumendid kinnistusregistrisse (Registro de la Propiedad).
Registrikanne võtab tavaliselt mitu nädalat.
Protsessi lõppedes väljastatakse uuendatud registriväljavõte, mis kinnitab omandiõigust.
Vormista ümber:
– elekter;
– vesi;
– internet;
– muud kommunaalteenused.
Teavita omanike kogukonda omanikuvahetusest.
Sea sisse püsikorraldused kogukonna tasude ja kohalike maksude tasumiseks.
Säilita kõik tehinguga seotud dokumendid.
Kontrolli enne ostu kirjalikult, kas konkreetne aadress ja katastriüksus sobivad turismirendiks.
Lase juristil kontrollida:
– kehtivad piirangud;
– võimalikud moratooriumid;
– kohaliku omavalitsuse nõuded;
– planeeringulised piirangud.
Kontrolli, kas objektil on olemas VV registreering ning kas selle kasutamine või ülekandmine on võimalik.
Uuri omanike kogukonna põhikirja.
Mõnes majas on turismirent keelatud või piiratud.
Kontrolli, kas vajalikud on:
– kasutusluba;
– energiamärgis;
– muud tehnilised dokumendid;
– võimalik tegevusluba.
Veendu, et saad täita külaliste registreerimise ja aruandluse kohustusi.
Kontrolli enne ostu maksustamist, registreerimiskohustusi ja võimalikke lisakulusid.
Ära osta kinnisvara eeldusel, et VV luba õnnestub hiljem kindlasti saada.
Tee läbi tavapärane õiguslik kontroll:
– registriväljavõte;
– koormatised;
– urbanistlik olukord;
– kogukonna võlad;
– maksuvõlad.
Hinda objekti pikaajalise üüri seisukohast:
– asukoht;
– transpordiühendused;
– elamiskõlblikkus;
– püsikulud.
Kontrolli kasutusloa olemasolu.
Koosta üürileping juristi abil.
Lepingus peaksid olema määratud:
– tagatisraha;
– kulude jaotus;
– inventar;
– remondikohustused;
– lõpetamise tingimused.
Arvesta, et Hispaania pikaajalise üüri regulatsioon annab üürnikule märkimisväärse kaitse.
Planeeri maksustamine enne esimese üürniku leidmist.
Säilita kõik kuludokumendid, lepingud ja maksetõendid.
| Teema | VV – turismirent (Vivienda Vacacional) | Pikaajaline üür |
|---|---|---|
| Õiguslik raamistik | Turismirenti reguleerivad eraldi turismi- ja kohalikud õigusaktid. | Reguleeritud Hispaania üüriseadusega (LAU). |
| Registreerimine | Vajalik VV registreering ja kehtivate nõuete täitmine. | Tavaliselt eraldi turismiregistreerimist ei nõuta. |
| Asukoha piirangud | Võivad kehtida omavalitsuse või planeeringu piirangud. | Üldjuhul selliseid piiranguid ei ole. |
| Omanike ühistu roll | Võib piirata või keelata turismirendi. | Tavaliselt pikaajalist üürimist ei keelata. |
| Külaliste registreerimine | Kohustuslik külaliste andmete registreerimine ja aruandlus. | Tavaliselt puudub vastav kohustus. |
| Halduskoormus | Kõrge. Vajalik pidev külaliste vahetus, koristus ja suhtlus. | Madal. Üks üürnik pikemaks perioodiks. |
| Täituvus | Sõltub hooajast ja turuolukorrast. | Üldjuhul stabiilsem. |
| Tulu potentsiaal | Võib olla kõrgem. | Tavaliselt madalam, kuid stabiilsem. |
| Kulud | Suuremad koristus-, hooldus- ja halduskulud. | Tavaliselt väiksemad jooksvad kulud. |
| Regulatiivne risk | Kõrgem. Reeglid võivad muutuda. | Madalam. |
| Paindlikkus omanikule | Kõrge. Vara saab kasutada ka ise. | Madalam. Üürileping piirab omaniku võimalusi. |
| Maksustamine | Sõltub tegevuse vormist ja osutatavatest teenustest. | Üüritulu maksustatakse tavapärase üürituluna. |
| Aruandluskohustused | Rohkem registreerimis- ja aruandluskohustusi. | Vähem bürokraatiat. |
| Sobib kellele | Omanikule, kes soovib maksimeerida tootlust ja tegeleda aktiivselt haldamisega. | Omanikule, kes eelistab stabiilsust ja väiksemat halduskoormust. |
| Peamine risk | Regulatsioonide muutumine ja täituvuse kõikumine. | Probleemne üürnik ja piiratud paindlikkus lepingu ajal. |
Asukoht: Buenos Aires–Chamberí–Las Moraditas, Santa Cruz de Tenerife
Suurus: 59 m²
Toad: 3 magamistuba
Üks odavama hinnatasemega kortereid Tenerife pealinna piirkonnas. Sobib eelkõige alaliseks elamiseks või pikaajalise üüri investeeringuks. Tegemist ei ole turismipiirkonnaga.
Asukoht: Tabaiba, El Rosario
Suurus: 46 m²
Lisad: parkimiskoht
Väike stuudiokorter Tenerife idaosas. Tabaiba asub Santa Cruzi lähedal ning sobib inimesele, kes otsib pigem kohalikku elukeskkonda kui lõunaranniku kuurordipiirkonda.
Asukoht: San Fernando, Puerto de la Cruz
Suurus: 33 m²
Lisad: bassein, lift
Renoveeritud stuudiokorter põhjaranniku kuurortlinnas. Puerto de la Cruz on vanema turismitraditsiooniga piirkond, kus kinnisvara hinnatase on üldiselt madalam kui Costa Adeje ümbruses.
Asukoht: Playa Paraíso
Suurus: 82 m² + 15 m² terrass
Toad: 2 magamistuba
Keskmise hinnaklassi korter Tenerife lõunaosas. Playa Paraíso asub Costa Adeje lähedal ning on piirkond, kus ostuhind sõltub tugevalt kompleksist, vaatest ja kinnisvara seisukorrast.
Asukoht: Costa Adeje
Suurus: 600 m²
Toad: 8 magamistuba
Luksusklassi villa Tenerife lõunaosas. Costa Adeje on saare üks kallimaid piirkondi, kus hinnataset mõjutavad vaated ookeanile, krundi suurus, privaatsus ja kinnistu seisukord.